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Accertamento catastale per microzone: necessario il sopralluogo

È illegittimo l’accertamento con il quale l’Ufficio del Territorio modifica il classamento catastale degli immobili basandosi unicamente sulla loro mera appartenenza a microzone senza invece una verifica specifica dei fabbricati.

Questo è il principio ribadito dalla Commissione Tributaria Regionale Puglia – Sez. Staccata di Lecce con la sentenza n.2258/24/2018(liberamente visibile su www.studiolegalesances.it- sez. Documenti) la quale dispone che: “…i procedimenti di riclassamento non sono assimilabili agli interventi revisionali di cui all’art. 13, all’art. 64 D.P.R. 1142/1949 o all’art. 37 D.P.R. 917/1986 e come i singoli classamenti abbiano genesi comune  nella fase prodromica conclusa con l’atto generale che aveva disposto l’avvio della revisione, ergo, come conseguenza ineluttabile, la motivazione dei nuovi classamenti non poteva esaurirsi nel mero richiamo ai soli atti della fase prodromica”.

Nel caso che ci occupa, il contribuente proponeva ricorso avverso l’avviso di accertamento con il quale l’Agenzia del Territorio, ora Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Lecce, notificava di aver provveduto alla revisione parziale del classamento ed alla conseguente rideterminazione della rendita catastale dell’immobile di sua proprietà.

Nell’atto impugnato l’Ufficio premetteva che la revisione conseguiva alla richiesta, inoltrata dal Comune di Lecce (LE), di procedere alla revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in determinate microzone del territorio comunale, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato degli immobili ed il corrispondente valore medio catastale si discostava notevolmente dall’analogo rapporto relativo alle altre microzone.

L’Ufficio, altresì, precisava di aver effettuato le relative indagini ed acquisito tutti gli elementi conoscitivi per lo svolgimento delle operazioni di revisione.

Contro detto avviso proponeva ricorso il contribuente il quale ne chiedeva l’annullamento per difetto di motivazione, non avendo l’Ufficio chiarito in concreto i motivi che avevano determinato il nuovo classamento dell’immobile; la sua nullità per difetto di prova, non essendo stati resi noti i dati che avevano portato al nuovo classamento; la sua illegittimità per la violazione delle norme che regolano il classamento degli immobili, in particolare quelle disciplinanti la revisione parziale ex art. 61 D.P.R. n. 1142 del 1949 ed  ex art. 1 c. 331 della legge n. 311 del 2004.

Il contribuente lamentava, dunque, l’attribuzione ai suoi immobili –  senza che fossero stati oggetto di modifica o miglioramento alcuno–  di classi di qualità e di rendite sensibilmente superiori rispetto a quelle preesistenti, senza che venissero addotti specifici motivi.

 Si costituiva in giudizio dinanzi la C.T.P. di Lecce l’Ufficio confermando la sufficienza della motivazione dell’impugnato avviso, riconducendo la stessa all’indicata normativa la quale non prevedeva alcuna effettuazione di sopralluogo preventivo sugli immobili, facendo riferimento ad eventi di carattere generale e collettivo.

I Giudici tributari provinciali accoglievano il ricorso proposto dal contribuente per la carenza di adeguata motivazione dell’avviso impugnato e condannavano l’Ufficio al pagamento delle spese.

Avverso detta pronuncia l’Agenzia proponeva ricorso in appello dinanzi la Commissione Tributaria Regionale chiedendo la sua totale riforma.

La parte appellata resisteva, riproponendo le difese svolte nel primo grado di giudizio.

La Commissione Tributaria Regionale Puglia rigettava l’appello proposto dall’Agenzia.

Con il principio sopra affermato, infatti, i Giudici regionali affermano che la motivazione dei nuovi classamenti non poteva esaurirsi nel mero richiamo dei soli atti della fase prodromica.

Quest’ultima, infatti, “costituisce la parte comune delle procedure individuali di classamento con funzione propulsiva ma necessariamente a rilevanza interna, con la conseguenza che la compiutezza e la concludenza della motivazione vanno valutate necessariamente in relazione ai singoli atti finali di classamento”.

Pertanto, la procedura di revisione parziale del classamento non può sottrarsi ai parametri previsti dalla disciplina ordinaria, i quali impongono che si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita.

Nel caso di specie, come anche i Giudici provinciali hanno affermato, in nessuno degli atti presupposti l’avviso si rinvenivano elementi o dati di fatto interessanti gli immobili di proprietà del ricorrente. Essi, infatti, contenevano solo affermazioni generiche, non provate, del tutto estranee agli immobili interessati, nonchè prive di elementi che consentissero di individuare i dati di fatto e le ragioni per le quali esse avessero concreto riferimento e collegamento con quest’ultimi.

Ed infatti, pur essendo vero che il presupposto unico per il riclassamento è il posizionamento dell’immobile all’interno di una microzona per la quale siano stati riscontrati scostamenti significativi nei valori medi catastali rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone (ad esempio: acquisizione di pregio dell’immobile conseguente alla riqualificazione della viabilità, arredo urbano, ecc.), è altrettanto vero che tali riscontri devono essere realmente effettuati sull’immobile ricompreso nella microzona,  nonché indicati  e dimostrati nell’avviso.

Nel caso de quo ciò non è avvenuto.

Tale pronuncia non è unica nel suo genere ma si inserisce in un filone giurisprudenziale ben consolidato.

Sul punto, infatti, occorre rammentare le sentenze n. 4712/2015 e n. 6593/2015, della Supra Corte di Cassazione, secondo cui ilprocedimento di “revisione parziale del classamento” ex art. 1, c. 335, L. n. 311/2004, non essendo diversamente disciplinato (se non in relazione al suo presupposto fattuale), resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” ex art. 9 del D.P.R. n. 138/1998 tanto da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica.

Pertanto, la procedura di revisione parziale del classamento non può sottrarsi ai parametri previsti dalla disciplina ordinaria, i quali impongono che si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita.

E’ illegittima, dunque, la riclassificazione effettuata dall’Agenzia del Territorio innalzando in maniera automatica e indiscriminata il classamento di tutti gli immobili alla classe immediatamente superiore, senza procedere invece ad una valutazione analitica come la legge prevede.

Tale quadro, normativo e fattuale, è stato, inoltre, interessato da una recente pronuncia del Giudice amministrativo, il quale ha chiarito che solo i contribuenti che hanno tempestivamente contestato tali accertamenti dinanzi al giudice tributario potranno mantenere la classe originaria.

In particolare il Giudice amministrativo ha dichiarato irricevibile i ricorsi proposti  dai contribuenti successivamente ai sessanta giorni della notificazione degli avvisi, innanzi al Tribunale Amministrativo regionale, poichè tardivi, affermando, quindi, il loro carattere definitivo.

Sicchè, in forza di detta pronuncia si è venuta a creare una situazione di disparità di trattamento fiscale tra i contribuenti, proprietari di immobili ricompresi nelle microzone interessate dal riclassamento, che hanno presentato tempestivo ricorso ai Giudici Tributari, vincendolo, e coloro che non hanno presentato ricorso o lo hanno fatto seguendo altri canali giurisdizionali, come ad esempio agendo in autotutela.

In virtù di tale complessa situazione, oggi si verificano casi in cui condomini di uno stesso stabile del Comune di Lecce, con appartamenti identici e ricompresi nelle zone riclassate, sono soggetti ad una diversa, ingiustificata ed illegittima tassazione.

Ci si augura dunque che il Comune di Lecce possa eliminare tali disparità di trattamento di concerto con l’Agenzia delle Entrate e quindi agire a tutela dei cittadini.

Avv. Raffaele Ingusci
Avv. Matteo Sances
www.centrostudisances.it

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Matteo Sances e Raffaele Ingusci

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