Come funziona lo strumento dell’affitto d’azienda e quali sono i rischi e gli aspetti fiscali

 Come funziona lo strumento dell’affitto d’azienda e quali sono i rischi e gli aspetti fiscali

L’ affitto di azienda è uno strumento particolarmente elastico, utilizzato sia nelle operazioni di finanza straordinaria, sia nella gestione del passaggio generazionale, sia nei processi di risanamento aziendale per ridurre i rischi dell’acquirente e salvaguardare il valore aziendale. L’elasticità però comporta una particolare attenzione da parte del professionista nella stesura del contratto al fine di limitare le cause di potenziale conflitto tra affittante ed affittuario.
Dal punto di vista normativo, l’affitto d’azienda è disciplinato dal codice civile, artt. 1615 e segg., 2561 e 2562.
Nella sua definizione più ampia l’affitto di azienda è un contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte. L’art. 2555 c.c. definisce l’azienda come “il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’art. 2562 c.c., il quale si limita a prevedere che all’affitto d’azienda si applichino le medesime norme previste dall’art. 2561 c.c. in tema di usufrutto d’azienda.
In che modo viene regolato?
L’affitto di azienda è regolato dal codice Civile, applicando le norme generali in tema di affitto di un bene produttivo e quelle relative alla cessione d’azienda. Con il contratto di affitto di azienda sorgono in capo alle parti diversi obblighi. In particolare:

• l’affittuario deve gestire l’azienda senza poterne, ad esempio, modificare la denominazione. Ciò significa che l’azienda presa in affitto deve continuare ad avere lo stesso nome e deve rimanere identica nei rapporti esterni;
• l’affittuario, inoltre, deve avere cura dei beni aziendali e garantirne e conservarne l’efficienza;
• l’affittuario deve provvedere alle spese di gestione, sia ordinarie che straordinarie, ma allo stesso tempo ha diritto di riscuotere in via esclusiva gli utili che derivano dall’utilizzo dell’impresa.
Inoltre, il contratto di affitto d’azienda deve rivestire quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (atto notarile) e deve essere registrato, entro 30 giorni dalla sua conclusione, nel Registro delle Imprese.
Gli aspetti fiscali dell’affitto d’azienda
Sotto il profilo fiscale, l’operazione è osservata sia con riferimento alle imposte sui redditi, sia con riferimento alla fiscalità indiretta, tenendo in considerazione anche i relativi adempimenti dichiarativi.
L’Affitto di Azienda essendo un contratto consensuale, sinallagmatico, e ad esecuzione continuata, con cui un soggetto (concedente) concede a un altro soggetto (conduttore) la disponibilità e il godimento di un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività produttiva, non è disciplinato in maniera organica nel codice civile e, pertanto, la relativa disciplina deve essere individuata avendo riguardo alle norme dettate per l’affitto in generale, per l’usufrutto di azienda e per la cessione di azienda.
La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’articolo 2562 del Codice Civile. Articolo che si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’articolo 2561 del c.c. in tema di usufrutto di azienda.
Altre norme alle quali occorre fare riferimento per la disciplina dell’Affitto d’Azienda sono:

• L’art. 1615 c.c., che definisce “affitto” la locazione avente “per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile“;
• L’art. 2556 co. 1 e 2 c.c., in tema di forma contrattuale e di obbligo di iscrizione nel Registro delle imprese;
• L’art. 2558; co. 3 c.c., che prevede l’applicabilità della disciplina in materia di successione del cessionario nei contratti per l’esercizio dell’azienda anche all’affittuario;
• L’art. 2557 c.c., in tema di divieto di concorrenza prescritto in capo all’alienante dell’azienda ed esteso all’affittante (detto anche concedente) di essa.
Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento. Beni organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi. Tra l’altro, perché si abbia affitto di azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva.

Affitto d’azienda: che fine fanno i dipendenti
La legge stabilisce in merito che l’affitto d’azienda debba ricondursi, ai fini giuridici, nelle ipotesi classiche di trasferimento d’azienda, con essa intesa qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale, comporti il mutamento nella titolarità di un’attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda . Conseguenza di questa norma è che, nei casi di tutela del lavoratore, l’affitto d’azienda produrrà gli stessi effetti che produce la fattispecie del trasferimento d’azienda a titolo definitivo. Viene, così, tutelata la continuità occupazionale dei dipendenti, il cui rapporto di lavoro resta immutato in tutti i suoi aspetti contenutistici: dalla maturata anzianità di servizio al relativo TFR, dalle ferie complessivamente maturate ai permessi non fruiti.

Esempio affitto d’azienda di un bar
Abbiamo un bar, vogliamo liberarcene, magari per esplorare nuove possibilità, ma senza veramente venderlo… Oppure vogliamo prendere un bar o un ristorante, però, per il momento, solo per valutare un eventuale impegno imprenditoriale in questo campo, senza farsi ancora carico di un grosso investimento finanziario ed emotivo. Insomma, non vorremmo comprare, ma affittare un bar, come si fa?
Ecco qui un estratto di esempio di un contratto di fitto.

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CONTRATTO D’AFFITTO D’AZIENDA

Tra i signori:
A) _______ , di seguito concedente, nato a _____, il ______, cod. fisc. ______ , partita IVA ______, residente in _____ alla via _______, nella sua qualità di titolare della ditta individuale ______, con sede in _____, via ______, iscritto presso la Cciaa di ______, al n._____ del Registro delle imprese;
e
B) ______, di seguito affittuario, nato a _____, il ______, cod. fisc. ______ , partita IVA ______, residente in _____ alla via _______, nella sua qualità di titolare della ditta individuale ______, con sede in _____, via ______, iscritto presso la Cciaa di ______, al n._____ del Registro delle imprese;
premesso
● che il Sig. ________ è proprietario dell’esercizio commerciale sito in ______ via _____, con insegna _____;
● che i locali ove viene esercitata l’attività sono di proprietà di terzi e condotti in locazione, in forza di contratto, in data _____, registrato a _____ in data _____ al n. ______ Atti Privati con scadenza il _____, con canone mensile di euro _____ e cauzione di euro ______, versata in data ______;
● che l’azienda utilizza per il deposito della merce il dovesse derivare dalla loro inosservanza da parte dell’affittuario stesso.
● che il proprietario intende concedere in affitto l’azienda suddetta all’affittuario, che accetta;
● che le parti, ai fini del presente contratto, eleggono domicilio presso le residenze prima indicate;
Tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue:
1. Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.
2. L’affittuario, nell’assumere la conduzione dell’azienda di cui in premessa, si impegna al rispetto di tutte le norme di legge, regolamento e contratto volute dalle parti che disciplinano e regolano la conduzione dell’azienda, obbligandosi a tenere manlevato e indenne il concedente da qualunque spesa o danno dovesse derivare dalla loro inosservanza da parte dell’affittuario stesso.
3. Il Signor ______ concede in affitto al Signor _______, che accetta, l’azienda di cui in premessa che comprende i beni elencati nell’Allegato ____ nonché l’avviamento, con esclusione di crediti e debiti, alle condizioni di seguito specificate.
Ai sensi dell’art. 2557 cod. civ. il concedente si impegna a non iniziare un’attività che possa essere concorrente con quella esercitata mediante l’azienda affittata con il presente contratto.
Allo stesso modo l’affittuario si impegna a non intraprendere un’attività concorrente con quella esercitata dal proprietario una volta sopraggiunta la scadenza, per qualsiasi motivo, del presente contratto, e a condizione che il medesimo riprenda effettivamente l’attività. Ciò vale per un periodo massimo di anni _____.
Resta inteso che non si intendono concorrenti le attività esercitate dall’ex affittuario al di fuori della regione in cui ha sede l’azienda oggetto del presente contratto.
4. Il presente contratto avrà durata di anni _____, dal ____ al ______ .
Sarà facoltà dell’affittuario, a partire da _______, recedere anticipatamente dal presente contratto di affitto d’azienda.
Il recesso potrà esercitarsi tramite comunicazione a mezzo di lettera raccomandata A.R. da inviare, a pena di inefficacia, almeno ______ mesi prima della data di recesso. Sono in ogni caso vietati il subaffitto dell’azienda e la cessione del presente contratto, salvo che il proprietario vi acconsenta per iscritto.
5. Il corrispettivo annuale per l’affitto dell’azienda è convenuto e accettato in euro ______, da pagare in n. ____ rate mensili anticipate di euro _____ ciascuna, entro il giorno _____ di ciascun mese. Il canone verrà aggiornato annualmente nella misura del 100% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, a decorrere dall’inizio del secondo anno contrattuale. L’affittuario si impegna a prestare idonea garanzia bancaria o assicurativa pari a un’annualità del canone di locazione, da prestare contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto. Il mancato pagamento anche di una sola mensilità del corrispettivo pattuito per l’affitto d’azienda comporterà l’immediata risoluzione del presente contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.

La contabilizzazione degli ammortamenti nell’Affitto d’azienda 

Per quanto riguarda gli ammortamenti, questi spettano al soggetto che subisce l’onere effettivo della conservazione dei beni. Pertanto, solo l’affittuario ha il diritto di dedurre l’ammortamento dal suo reddito imponibile. Il proprietario dei beni dovrà nello stesso momento interrompere il processo di ammortamento sugli stessi beni. In questo modo il fondo ammortamento che si viene a creare nella contabilità dell’affittuario ha una natura “anomala“. Questo in quanto esso non nasce per rettificare valori esposti nell’attivo patrimoniale, ma al contrario rappresenta una vera e propria passività nei confronti del concedente.

Il fondo viene così a costituire una sorta di risarcimento del danno in cui l’affittuario incorre nel momento della restituzione dei beni al proprietario, rimborsandogli la perdita di valore subita dai cespiti durante il periodo dell’affitto. Per questo motivo il fondo assume la natura di un fondo rischi e oneri denominato “Fondo ripristino beni in affitto“. Laddove, invece, le parti deroghino al principio di cui all’art. 2561 c.c., mantenendo in capo al locatore l’onere di conservare l’efficienza dell’azienda, l’ammortamento dei beni compresi nell’azienda affittata viene eseguito dal locatore e la quota di ammortamento viene imputata alla voce B.10 del Conto economico.

Photo by Romain Dancre on Unsplash

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