Il contratto di locazione ad uso commerciale

 Il contratto di locazione ad uso commerciale

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Accade che il conduttore, dopo aver stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale, si avveda che l’immobile è privo delle autorizzazioni e/o concessioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attività che ivi intendeva svolgere.

Gli orientamenti giurisprudenziali sul punto erano diametralmente differenti.

Secondo un primo orientamento, gravava unicamente sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche dell’immobile fossero adeguate a quanto necessario per lo svolgimento della propria attività, nonché per l’ottenimento delle relative autorizzazioni amministrative. Ne derivava che il conduttore non poteva liberarsi dalle obbligazioni assunte, se non esercitando il diritto di recesso, laddove contrattualmente previsto. Ciò, comunque, con l’obbligo di corrispondere il canone per tutto il periodo di preavviso.

Per un secondo orientamento, invece, quando l’impossibilità di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative dipendeva da una irregolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio derivava o, comunque, dipendeva da caratteristiche intrinseche o proprie dell’immobile, la responsabilità dell’inadempimento si configurava in capo al locatore. A meno che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse accettata.

Recentemente la Suprema Corte ha dato continuità ad un ultimo orientamento che ha sintetizzato e coordinato detti indirizzi.

Precisamente, la Corte ha ritenuto che quando l’inagibilità e/o l’inabilità all’utilizzo dell’immobile dipenda da sue carenze o caratteristiche intrinseche che impediscono il rilascio delle autorizzazioni necessarie ad adibirlo all’uso pattuito, il locatore è responsabile dell’inadempimento e, quindi, dell’eventuale risoluzione del contratto, qualora abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere detti provvedimenti.

Per concludere, è opportuno inserire nei contratti di locazione ad uso commerciale una specifica clausola che disciplini espressamente oneri e conseguenze in caso di mancato ottenimento delle autorizzazioni e/o concessioni necessarie ad adibire l’immobile all’attività che si intende esercitare, non essendo, in alcun modo, sufficiente la mera enunciazione che la locazione viene stipulata per detto uso e che l’immobile è ad esso idoneo.

Giuseppina Recchia

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