Cosa succede quando un contribuente, schiacciato da un debito esattoriale importante, decide di alienare un bene immobile gravato da ipoteca?
Nel panorama del diritto civile e della riscossione coattiva si consuma spesso un cortocircuito teorico e pratico che la dottrina affronta raramente, ma che rappresenta una questione di peculiare importanza per la sicurezza dei trasferimenti immobiliari.
Parliamo del confine, sottile ma decisivo, tra la purgazione dell’ipoteca (ex art. 2889 c.c.) e la vendita diretta (ex art. 52 D.P.R. 602/1973).
Le anzidette procedure costituiscono i modi per liberare gli immobili dalle ipoteche.
Ma, la differenza tra le due soluzioni risiede nel fatto che la procedura ex art. 2889 c.c. risulta applicabile all’ipoteca ordinaria al contrario della procedura ex art. 52, comma 2-bis del D.P.R. n.602/1973, la quale risulta applicabile all’ipoteca esattoriale.
Tra l’altro, a confermare l’inefficacia della via civilistica ordinaria è intervenuta la giurisprudenza di legittimità. Con la sentenza n.7075/2015 la Corte di Cassazione ha sancito l’incompatibilità assoluta tra la purgazione ordinaria (ex art. 2889 c.c.) e l’ipoteca esattoriale.
Secondo gli Ermellini, le regole del codice civile non possono scavalcare le tutele speciali del credito pubblico: il concessionario della riscossione ha limiti pubblicistici che gli impediscono di partecipare alle dinamiche della purgazione ordinaria, rendendo tale strumento inutilizzabile contro AdER.
Ulteriore differenza, poi, risiede nel fatto che nella procedura ex art. 2889 c.c. la liberazione dell’ipoteca avviene per volontà del terzo acquirente dopo la vendita dell’immobile ipotecato, al contrario della procedura ex art. 52, comma 2-bis D.P.R. 602/1973 in cui la liberazione avviene per volontà del debitore prima della vendita dell’immobile ipotecato.
Come è noto, l’ipoteca esattoriale è una misura cautelare adottabile dall’Agente della Riscossione ai sensi dell’art. 77 del D.P.R. 602/73, ed è iscritta per un importo pari al doppio del credito per cui si procede. Essa può essere adottata solo se il credito per cui si procede è almeno pari a 20.000 euro.
Come già anticipato, la vera soluzione ai fini della cancellazione del vincolo ipotecario — tanto efficace quanto poco esplorata nei dettagli operativi — risiede nell’art. 52, comma 2-bis del D.P.R. 602/1973 (rubricato “procedimento di vendita”).
La predetta norma prevede che: “Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso”.
I vantaggi di questa impostazione sono dirompenti:
- Autonomia del debitore: il debitore può procedere alla cessione autonoma del bene ipotecato o pignorato in favore di terzi, facendo partecipare all’atto l’agente della riscossione.
- Prezzo ancorato alla legge: il valore di alienazione non è arbitrario, ma legalmente vincolato alla rendita catastale o a una perizia oggettiva.
- Inattaccabilità dell’atto: il Fisco non può impugnare l’atto per frode, poiché è AdER stessa ad autorizzare la vendita e a incassare il 100% del ricavato a parziale tacitazione del debito (in via residuale, nel caso in cui il valore dell’immobile superi l’importo del debito, l’eccedenza del corrispettivo è restituita al debitore da agenzia riscossione entro 10 gg. successivi l’incasso).
- Effetto purgativo contestuale: l’ipoteca si cancella al momento del rogito, garantendo all’acquirente un acquisto a titolo definitivo e privo di rischi futuri.
Ebbene, la ratio del sopra citato articolo 52, c.2 bis, D.P.R. 602/1973, risiede pertanto non già in una limitazione dei poteri del debitore nella cessione del bene ipotecato (in quanto ha la facoltà di procedere o meno alla vendita) bensì nell’obbligo che viene così ad assumere l’agente della riscossione a cancellare il vincolo ipotecario.
Dott. Danilo Romano
Avv. Matteo Sances
